Umwandlung / Nutzung von Miet- und Eigentumswohnungen als Ferienappartements

Anfrage des Regionsabgeordneten Manfred Milkereit vom 06. Februar 2018

Sachverhalt:

Die Anfrage des Regionsabgeordneten Manfred Milkereit lautet:

Für die Region Hannover werden bis zum Jahr 2025 mindestens 28 300 neue Wohnungen benötigt, um den Wohnungsmarkt wirklich zu entspannen. 1

Durch Vermittlung der Übernachtungsmakler Airbnb, HomeAway und anderen Internetportalen werden Mietwohnungen /Eigentumswohnungen zweckentfremdet. Dringend benötigte Wohnungen werden in Ferienappartements umgewandelt. Hierdurch werden neben legalen Gästebetten massenweise Touristenunterkünfte in zweckentfremdeten Privatwohnungen geschaffen.

Viel zu spät hat Niedersachsens Bauminister Olaf Lies (SPD) ein Landesgesetz gegen Zweckentfremdung von Wohnraum angekündigt.

Nach Angaben des Deutschen Tourismusverbands gibt es mittlerweile „Ferienwohnungsverbote“ in Berlin, Stuttgart, Hamburg und München.

1 Mieter und Vermieter loben Paket gegen die Wohnungsnot, HAZ 07.02.2018

Vor diesem Hintergrund frage ich den Regionspräsidenten:

1. Wie viel Wohnungen der regionsangehörigen Städte und Gemeinden sind in den Jahren 2012 bis 2016 in Ferienappartements umgewandelt worden?
Bitte differenziert nach Kommunen auflisten!
 

Die Beantwortung dieser und aller nachfolgenden Fragen erfolgt unter der Prämisse, dass Aussagen zur Umwandlung von Wohnungen in Ferienappartements nur zu dem Teil des Regionsgebietes getroffen werden können, für das die Region Hannover untere Bauaufsichtsbehörde ist; dies sind die Städte und Gemeinden Gehrden, Wennigsen, Hemmingen, Pattensen, Isernhagen, Burgwedel und Uetze. Da die Umwandlung von Wohnungen zu Ferienwohnungen keine statistische Kategorie darstellt, beruhen die Aussagen auf der Erinnerung der Sachbearbeiter. Die Problematik dürfte in den Städten und Gemeinden eine größere Bedeutung haben, die als Ziel von Städtereisen (Hannover), wegen herausgehobener touristischer Attraktivität (wie etwa Wunstorf und Neustadt im Bereich des Steinhuder Meers) oder aus anderen Gründen (Laatzen für Messeappartements) eine stärkere Nachfrage an temporär genutzten Appartements erwarten lassen. Diese Annahme wird gestützt durch die im Zuge der Landtagseingabe 01577/11/17 aus dem Jahre 2015 ermittelten Daten, als für die Landeshauptstadt Hannover 97, für den Rest der Region Hannover 54 Fälle von Ferienwohnungsangeboten benannt wurden, die möglicherweise durch Umwandlung von Wohnungen entstanden waren. In der dem Petenten mitgeteilten Stellungnahme hatte die oberste Bauaufsichtsbehörde keinen Anlass gesehen, wegen der vermuteten Nutzungsänderungen die unteren Bauaufsichtsbehörden zu einem Einschreiten anzuhalten.
 

Zu Frage 1: Es wurden 7 Umwandlungen bekannt (3 aus Isernhagen, 1 aus Sehnde, 2 aus Pattensen, 2 aus Hemmingen).

2. Wieviel Anträge auf Umwandlungen wurden in dem Zeitraum 2012 bis 2016 gestellt?
3 Anträge (1 aus Hemmingen, 2 aus Isernhagen)

3. Wieviel Anträge auf Umwandlungen wurden in dem Zeitraum 2012 bis 2016 genehmigt?
1 Genehmigung (Hemmingen)

4. Wieviel Anträge auf Umwandlungen wurden in dem Zeitraum 2012 bis 2016 abgelehnt?
2 Ablehnungen (Isernhagen)

5. Was waren die Ablehnungsgründe einer Wohnraumumwandlung in Ferienappartements?
Häufung von Beherbergungsnutzung in einem reinen Wohngebiet (in dem Haus sollte zusätzlich zu den 2 Ferienwohnungen noch ein Gästehaus mit 13 Plätzen entstehen)
 

6. Wie viele Ferienappartements existierten zum Stichtag 31.12.2016 in den regionsangehörigen Städten und Gemeinden?
Bitte differenziert nach Kommunen auflisten!

7 Ferienappartements, davon 1 genehmigt

7. Die Stadt Barcelona hat gegen die beiden Übernachtungsmakler Airbnb und HomeAway Geldstrafen von je 600.000 Euro verhängt aufgrund der Vermietung von illegalen Touristenunterkünften.
Auch in Berlin drohen seit dem 01. Mai 2016 den Vermittlungsportalen Airbnb und Wimdu, die ganze Wohnungen an Touristen vermieten, Bußgelder bis 100.000 Euro.

a) Wie hoch sind die Bußgelder, die die Region Hannover aufgrund der Zweckentfremdung von Wohnraum in den Jahren 2012 bis 2017 in die Regionskasse zugeflossen sind? bzw.
Es wurden keine Bußgelder verhängt

b) Welche wirksamen Sanktionsinstrumente können seitens der Regionsverwaltung in Anwendung gebracht werden, um die illegale Vermietung von Ferienappartements zu unterbinden?
Grundlage für wirksame Sanktionen gegen die Umwandlung von Wohnraum zu Ferienappartements ist die Schaffung von Satzungen, die derartiger Nutzungsänderungen untersagen oder zumindest an engere Voraussetzungen binden.

Zwar stellt die Nutzungsänderung von Wohnungen zu Ferienappartements (planungsrechtlich: “kleine Beherbergungsbetriebe“) eine baugenehmigungspflichtige Maßnahme dar, da die veränderte Nutzung bereits in planungsrechtlicher Hinsicht andere Anforderungen hervorruft. Die Umwandlung kann deshalb, wenn sie bekannt wird, als Verstoß gegen formelle Bestimmungen geahndet werden. Da jedoch kleine Beherbergungsbetriebe in fast allen Baugebieten allgemein oder zumindest als Ausnahme zulässig sind und sich Ferienwohnungen nicht oder nur sehr geringfügig von Wohnungen unterscheiden, wären aus vormaligen Wohnungen entstandenen Ferienappartements in aller Regel genehmigungsfähig.
Möglich wäre der Ausschluss oder die Beschränkung kleiner Beherbergungsbetriebe bei der Aufstellung oder Änderung von Bebauungsplänen. Ob dabei die durch Nutzungsänderung von Wohnungen entstandenen Ferienappartements gegen solche, die von vornherein als solche errichtet werden sollen, abgegrenzt werden können, bedarf einer genaueren rechtlichen Prüfung.

Darüber hinaus sind auch sogenannte Zweckentfremdungssatzungen für das gesamte Gemeindegebiet denkbar, wie sie bereits in den 1990er Jahren im Landkreis Hannover und in Hannover existierten.

Dadurch kann die Nutzungsänderung von Wohnungen zu anderen Nutzungen einem speziellen Genehmigungsregime unterworfen werden und Regeln dafür, wann diese Genehmigung zu versagen ist, bestimmt werden.

Die landesrechtliche Ermächtigungsgrundlage für Zweckentfremdungssatzungen ist jedoch in Niedersachsen 2004 entfallen. Anfang 2017 wurde von der Landesregierung ein Gesetzesvorhaben auf den Weg gebracht, durch den Satzungen gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum wieder ermöglicht werden sollen (Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum – ZwEWG- Drucksache 17/8117). Dieses Gesetz trat jedoch bis heute nicht in Kraft.
Weder die Aufstellung und Änderung von Bebauungsplänen noch der Erlass einer Zweckentfremdungssatzung fällt jedoch in den Kompetenzbereich der Region Hannover. Vielmehr sind hierzu nur die Städte und Gemeinden befugt.

Entscheidend für die Wirksamkeit ist zudem, dass Verstöße in diesem Bereich ermittelt und z.B durch bauaufsichtliche Nutzungsuntersagungen durchgesetzt werden. Da die Ermittlung der Verstöße und die Beweisführung schwierig ist, und es bei einer Vielzahl gleichgelagerter Fälle nicht zulässig ist, lediglich exemplarisch gegen einzelne Verstöße vorzugehen, wäre dies mit einem nicht unerheblichen Verwaltungsaufwand und damit auch Personal verbunden.